Давно мечтаете о собственном жилье или хотите выгодно вложить накопления в недвижимость, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду? Если ваших сбережений пока не хватает на квартиру, но достаточно для вступительного взноса, вы можете взять ипотеку. Как это сделать и как избежать подводных камней? Делимся в нашей статье.
В чём польза ипотеки?
- Вам не нужно будет копить годами на недвижимость, вы может взять ипотеку и практически сразу заехать в квартиру. Это особенно важно для тех, кто платит аренду за квартиру. Вам будет полезно узнать, как получить ипотеку и платить деньги уже за собственную квартиру, а не арендную плату чужому человеку.
- Вы можете выплачивать ипотеку совместно с другими членами семьи – в этом случае при оформлении ипотеки банк будет учитывать доходы других участников сделки
- Если у вас появится возможность, вы можете досрочно погасить ипотеку и сократить выплату кредитных процентов банку
Как купить квартиру в ипотеку?
1. Определитесь с банком и кредитной программой. Выделите для себя ключевые пункты для взятия ипотечного кредита – например, важна ли для вас возможность досрочного погашения ипотеки или отсутствие документов, подтверждающих доход заёмщика. Подробно проконсультируйтесь со специалистами банка об особенностях кредита, по возможности – с людьми, которые уже брали в нём ипотечный кредит, почитайте отзывы в интернете.
Основные требования банка к заёмщику:
- Возраст заёмщика от 21 до 65 лет (учитывается возраст на момент погашения ипотечного кредита)
- Трудовой договор (если вы не участвуете в ипотечной программе, где договор не требуется) и официальное оформление заёмщика у работодателя
- Стаж заёмщика на последнем месте работы не менее 6 месяцев (некоторые банки снизили этот показатель, уточнить его вы можете у менеджера банка) и общий стаж работы не менее года в течение последних 5 лет, подтверждённый документами
- Российское гражданство и постоянная регистрация у заёмщика
- Возможность документально подтвердить платёжеспособность заёмщика
- Положительная кредитная история заёмщика
Даже то, что вы соблюли все необходимые требования, не гарантирует вам одобрение ипотечного кредита. Если вы получили отказ в одном банке - не расстраивайтесь и подайте заявку и документы на ипотеку в другой банк.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки?
- Соберите максимально возможный пакет документов для ипотечного кредита
- Исправьте кредитную историю, вернув долги, если они у вас имеются
- По возможности устройтесь на работу в крупную компанию - банки больше доверяют именно таким компаниям по сравнению, например, с частными предпринимателями
- Наличие недвижимости у заёмщика, стоимость которой превышает размер ипотечного кредита, может увеличить шансы на одобрение ипотеки и покупку жилья
- Диплом о высшем образовании тоже рассматривается банком как положительная характеристика заёмщика
- Оформите поручительство по ипотеке на кого-либо из родственников
- Увеличьте сумму первоначального взноса - чем она выше, тем вероятнее, что ипотечный кредит будет одобрен банком
2. Подайте заявки на ипотеку в несколько банков и сравните преимущества кредитных программ – процентную ставку, размер первоначального взноса, возможность страхования.
Для удобства можно взять лист бумаги и составить таблицу по банкам, указав наименование банка, стоимость жилья, размер первоначального взноса, размер ставки, срок выдачи ипотечного кредита, список необходимых документов.
Чтобы рассчитать ипотеку на покупку квартиры, зайдите в раздел Ипотечный калькулятор на сайтах выбранных вами банков. Как правило, такой калькулятор позволяет учесть индивидуальные особенности вашего ипотечного кредита. Чем выше вступительный взнос, тем меньше у заёмщика будет переплата по ипотеке. При расчёте ипотечного кредита банк обращает внимание на ваш доход, как правило, учитывая 25% от вашего дохода для ежемесячного погашения ипотечного кредита.
Существуют два вида расчёта платежей по ипотеке: аннуентные платежи (выплачиваются одинаковыми долями в течение всего периода кредитования заёмщика) и дифференцированные платежи (в этом случае устанавливается минимальная сумма кредитного платежа). В первом случае платёж по ипотеке для заёмщика будет меньше, а процент переплаты за жилье выше, во втором случае минимальная сумма, которую вам потребуется платить, будет изначально выше ежемесячного платежа при аннуентной системе.
Какие льготы по ипотеке возможны?
- Низкий первоначальный взнос и отсрочки погашения долга для молодой семьи
- Льготы для лиц, находящихся на военной службе
- Льготы, связанные с материнским капиталом
3. Подготовьте документы и рассчитайте стоимость ипотеки. Включите в расчет проценты по ипотечному кредиту, дополнительные расходы на аренду банковской ячейки, оценку и оформление квартиры, а также другие необходимые платежи. Внимательно изучите таблицу платежей по ипотеке.
Какие документы вам понадобятся, если вы решили взять ипотеку?
- заявление на ипотеку
- копии документов: паспорта, страхового полиса, ИНН, трудовой книжки (заверенная в отделе кадров), диплома об окончании учебного заведения
- свидетельство о браке и наличии детей
- справка, подтверждающая доход заёмщика
Если вы планируете взять ипотеку под залог уже имеющейся у вас недвижимости, вам необходимо будет предоставить:
- заявление на ипотеку
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: БТИ, выписку из домовой книги
- копию паспорта заёмщика
- выписку со счёта
Когда вы планируете взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, вам может не потребоваться вступительный взнос. Ставка по ипотеке для заёмщика в этом случае будет 11-16%. Ваше жильё должно быть предварительно оценено, находиться в доме, которому не более 50 лет и в котором не менее 5 этажей, при этом в жилье должны отсутствовать неузаконенные перепланировки и деревянные перегородки, должны быть в наличии все необходимые коммуникации и отсутствовать долги за коммунальные услуги. В вашем жилье не должны быть прописаны несовершеннолетние, а также оно не должна быть аварийной и не относиться к архитектурным памятникам.
Перед подписание договора на ипотеку внимательно ознакомьтесь с ним заранее, а лучше - покажите договор юристу. По договору вы можете передать продавцу недвижимости (или застройщику, в случае, если вы покупаете строящееся жильё) взятые у банка в долг деньги и приобрести объект недвижимости. При этом на время действия ипотечного договора ваша недвижимость будет находиться в залоге у банка. Купленное по ипотеке жильё не подлежит обмену, дарению и продаже без разрешения банка.
Как взять ипотеку в 2019 году?
Решение по одобрению ипотеки вы получите в течение 3-х дней. После одобрения ипотеки вам необходимо будет найти объект недвижимости для покупки в срок, оговорённый банком. Выбранный вами объект пройдёт тщательную проверку банком - жильё не должно быть аварийным, также в нём не должны быть прописаны лица, находящиеся в местах лишения свободы.
Что ещё важно знать тем, кто собрался взять ипотеку?
1. Полученные в банке деньги вы не сможете получить на руки, они поступят на счёт продавцу объекта недвижимости, которую вы собираетесь приобрести. Также для передачи денег вы можете воспользоваться банковской ячейкой.
2. Если банк, который вы выбрали для получения ипотеки, кредитовал строительство недвижимости, процент на ипотечный кредит для её покупки заёмщиком, как правило, бывает ниже.
3. Оформите страховку на случай потери вашей платёжеспособности или собственности на квартиру. Если это произойдёт, ипотеку за вас будет выплачивать страховая компания.
4. В ряде случаев до погашения долга по ипотечному кредиту жилье числится в собственности банка.
5. Также в некоторых случаях для одобрения ипотеки вам могут потребоваться дополнительные справки – от нарколога, психиатра и проч.
6. При оформлении ипотеки становится важным вопрос страхования объекта недвижимости и заёмщика, и в этом случае есть два ключевых момента: страхование жилья, которое находится в залоге, по статье 31 “Об ипотеке” обязательно, в случае со страхованием жизни и здоровья заёмщика вы можете на своё усмотрение решить, нужно ли вам оформлять страховку.
7. Обратите внимание на ваш кредитный договор, особенно на пункты, которые прописаны мелким почерком.
8. В случае, если по какой-то причине вы временно не сможете платить всю сумму или большую сумму платежа по ипотеке, банк может дать вам ипотечные каникулы, как правило они длятся от шести месяцев до года.
9. Если вы получаете зарплату в рублях, в условиях кризиса и нестабильности курса валют рекомендуется взять ипотеку в рублях.
10. Если вы решите в дальнейшем продать жилье, по которому ещё не выплачен ипотечный кредит, вам необходимо получить разрешение банка, а после предоставить ему заверенное у нотариуса соглашение между вами и потенциальным покупателем на продажу объекта недвижимости.
11. Постарайтесь создать резервный счёт для хранения накоплений с учётом платежей на несколько месяцев вперёд - так вы будете чувствовать себя увереннее и создадите "подушку безопасности" на случай непредвиденных обстоятельств.
